The Daily Journal.- Tras el evento sísmico del pasado 24 de junio, la inquietud sobre la seguridad habitacional, el destino de las construcciones y las garantías para inquilinos y propietarios ha tomado el centro del debate legislativo. Frente a las especulaciones sobre posibles despojos de terrenos en zonas de riesgo o desalojos exprés, la diputada Alejandra Rodríguez, segunda vicepresidenta de la Comisión Especial encargada del Proyecto de Ley de Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles e integrante de la Comisión Mixta, fijó la posición del Grupo Parlamentario Libertad.
Al ser consultada sobre las garantías frente a posibles expropiaciones en zonas declaradas de riesgo o la protección de fondos de preventa frente a la volatilidad económica, la parlamentaria prefirió la prudencia institucional. “Sería irresponsable de mi parte atribuir al proyecto de ley disposiciones que aún no contiene o adelantar el contenido de un texto que todavía no ha sido aprobado por la Comisión Mixta”, precisó Rodríguez.
Sin embargo, la diputada reconoció el impacto que el marco legal saliente ha tenido sobre el desarrollo urbano en el país. “La Ley contra la Estafa Inmobiliaria, tal como fue concebida, tuvo como efecto la paralización de buena parte de la actividad constructiva. Sin desconocer que existieron estafas que debían y deben ser sancionadas, también es necesario reconocer que la legislación generó un efecto que frenó la inversión y el desarrollo del sector”.
Según explicó Rodríguez, la propuesta formulada por el Grupo Parlamentario Libertad apunta a equilibrar la prevención del fraude con el estímulo económico: “Buscamos fortalecer los mecanismos de prevención de la estafa inmobiliaria, brindar mayor seguridad jurídica a los ciudadanos, recuperar la confianza de compradores e inversionistas, reactivar el mercado inmobiliario y establecer un marco legal que incentive el financiamiento de la banca, la participación de las aseguradoras y la inversión de los constructores para impulsar nuevamente la construcción de viviendas y atender la demanda habitacional”.
Arrendamientos vigentes: retroactividad y libre voluntad
Una de las principales dudas en la opinión pública gira en torno a las miles de familias que actualmente habitan viviendas bajo acuerdos verbales o contratos informales. Ante el temor de que la nueva legislación propicie desalojos preventivos por parte de los propietarios, la parlamentaria fue enfática en desestimar esa interpretación.
“Las relaciones arrendaticias existentes, en las que el inmueble ya se encuentra en posesión del arrendatario, están excluidas del ámbito de aplicación de la nueva Ley de Régimen Especial de Arrendamiento, conforme al numeral 1 del artículo 2”, aclaró. De este modo, los procedimientos administrativos vigentes ante la SUNAVI y los procesos judiciales en curso continuarán rigiéndose bajo la normativa con la que iniciaron.
Rodríguez remarcó que el espíritu del nuevo texto es el respeto absoluto a la autonomía de la voluntad. “Si arrendador y arrendatario deciden, de mutuo acuerdo, someter su relación a la nueva normativa, nada se los impide. Lo que la ley no permite es que una sola de las partes imponga unilateralmente ese cambio”. Añadió que, si bien un propietario puede optar por no renovar un contrato, cualquier acción deberá realizarse bajo el debido proceso y la legislación aplicable a esa relación previa. A su juicio, la migración voluntaria a la nueva ley beneficia a ambas partes al “establecer reglas claras, libremente acordadas, y reducir la intervención administrativa”, según contempla el artículo 25 del proyecto.
Mecanismos de arbitraje y causales de desalojo
Respecto a la figura del arbitraje y su posible uso como herramienta de desalojo inmediato ante situaciones de pérdida de empleo o disminución de ingresos de los inquilinos, la diputada descartó la existencia de procedimientos “exprés”.
“El arbitraje previsto en la ley no debe interpretarse como un mecanismo de desalojo inmediato. El artículo 25 no establece un ‘arbitraje rápido’, sino que amplía las alternativas para la resolución de controversias”, señaló Rodríguez. Entre estas vías se incorporan la conciliación, la mediación, los centros de arbitraje y el procedimiento breve en tribunales de municipio, dejando a elección de las partes en el contrato el mecanismo a emplear.
En cuanto a los retrasos en el pago del canon de arrendamiento, la parlamentaria precisó que las causales de terminación anticipada están claramente delimitadas. “El ordinal 1 del artículo 23 establece que el arrendador podrá demandar la rescisión del contrato por retraso o incumplimiento del pago durante tres períodos consecutivos”. En estos casos, el proceso deberá tramitarse bajo el mecanismo acordado formalmente por las partes y garantizando el pleno respeto a los derechos constitucionales, concluyó.
